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À quoi sert le dépôt de garantie et est-il obligatoire ?
Dans certains cas, le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations (impayé de loyer ou de charges, absence de réparations locatives...).
Ces règles dépendent du bail d'habitation signé : bail d'un logement vide ou bail d'un logement meublé.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :Loyer à payer d'avance chaque mois
Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.Loyer à payer d'avance tous les 2 mois
Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.Loyer à payer d'avance chaque trimestre
Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.Quand verser le dépôt de garantie au propriétaire ?
Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :Soit directement du locataire
Soit d'un organisme auquel le locataire a fait appel, comme Action logement pour l'avance Loca-Pass, ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL)
Qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire ?
C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.Quand rendre le dépôt de garantie au locataire ?
Les règles sont différentes selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée :État des lieux conforme
DélaiEn fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :Soit en mains propres
Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
État des lieux non conforme
DélaiEn fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :Soit en mains propres
Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
État des lieux d'entrée non réalisé
Par refus du propriétaire (mise en demeure restée sans effet)
Lorsque le propriétare refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.Si le propriétaire persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.Par refus du locataire
Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire - (démarche payante).Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.Par négligence du propriétaire et du locataire
Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.État des lieux de sortie amiable impossible à établir
Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse d'établir l'état des lieux
Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de signer l'état des lieux
Si le locataire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge constatera le refus du locataire et désignera un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés.
Si le propriétaire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le locataire peut restituer les clés au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état.
Que faire si le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie à temps ?
Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.Moins de 5 000 €
Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.Plus de 5 000 €
Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.Saisir le juge directement
Le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.Engager une conciliation, puis saisir le juge si besoin
Engager une conciliation (démarche gratuite)Soit avec un conciliateur de justice
Soit avec la commission départementale de conciliation (CDC)
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Loyer à payer d'avance chaque mois
Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.Loyer à payer d'avance tous les 2 mois
Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.Loyer à payer d'avance chaque trimestre
Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.Quand verser le dépôt de garantie au propriétaire ?
Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :Soit directement du locataire
Soit d'un organisme auquel le locataire a fait appel, comme Action logement pour l'avance Loca-Pass, ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL)
Qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire ?
C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.Quand rendre le dépôt de garantie au locataire ?
Le moment est différent selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état d'entrée des lieux d'entrée :Etat des lieux de sortie conforme
Charges payées au forfait
DélaiEn fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :Soit en mains propres
Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
Charges payées par provisons avec régularisation annuelle
DélaiEn fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :Soit en mains propres
Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
Etat des lieux de sortie non conforme
Charges payées au forfait
DélaiEn fin de bail, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par l'un des moyens suivants :Soit en mains propres
Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
Charges payées par provisons avec régularisation annuelle
DélaiEn fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :Soit en mains propres
Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
État des lieux d'entrée non réalisé
Par refus du propriétaire (mise en demeure restée sans effet)
Lorsque le propriétare refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.Si le propriétaire persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.Par refus du locataire
Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire - (démarche payante).Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.Par négligence du propriétaire et du locataire
Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.État des lieux de sortie amiable impossible à établir
Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse d'établir l'état des lieux
Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de signer l'état des lieux
Que faire si le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie à temps ?
Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.Moins de 5 000 €
Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.Plus de 5 000 €
Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.Saisir le juge directement
Le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.Engager une conciliation, puis saisir le juge si besoin
Engager une conciliation (démarche gratuite)Soit avec un conciliateur de justice
Soit avec la commission départementale de conciliation (CDC)