Guide des droits et des démarches administratives
Plaine Commune : montant du loyer pour un bail d'habitation
Vous voulez savoir quel peut être le loyer d'un logement à louer sur le territoire de Plaine commune ?
Si le bail d'habitation (y compris bail mobilité) est signé ou renouvelé depuis juin 2021, le montant du loyer est encadré par des loyers de référence fixés par le préfet. Un complément de loyer peut être prévu dans le bail, dans certains cas.
Nous vous présentons les informations à connaître.
Quel loyer lors de la 1re mise en location d'un logement à Plaine Commune ?
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le bail doit indiquer les montants suivants :
Loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer)
Loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail et selon la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...)
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire de Plaine Commune : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juin 2021)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-FranceSi le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC) dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.Quel loyer lors du renouvellement de bail à Plaine Commune ?
Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.
À l'approche du renouvellement de bail :
Le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré
Le locataire peut engager une action en diminution de loyer, lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire de Plaine Commune : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juin 2021)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-FranceAction en réévaluation de loyer
À quelles conditions ?Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire. Il est possible de connaître les .
Lorsque le renouvellement a lieu à partir du 24 août 2022, le logement doit être classé A, B, C, D ou E (classement indiqué sur le DPE). À partir de cette date, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut pas être augmenté.
Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement
Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer
À savoir
Lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail.Comment contester le nouveau loyer ?Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer.Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :Soit dans le même groupe d'immeubles
Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique
Attention
Si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois).Comment s'applique le nouveau loyer ?Lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire, ou par le juge, il s'applique progressivement à partir du renouvellement de bail :Pour un bail de 3 ans, la hausse de loyer est étalée d'1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %)
Pour un bail de 6 ans, la hausse de loyer est étalée d'1/6 par an
Exemple
Pour un bail de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges et hors complément de loyer) appliqué au locataire avant le renouvellement du bail est de 600 €, et le nouveau loyer est de 650 € :La hausse à appliquer est de 50 € mensuelsCette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 € x 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 € ), puis la 2e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 €), et la 3e année de 50 € par mois.50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement de bail (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)
Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement de bail (travaux d’amélioration ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.
Action en diminution de loyer
Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) indiqué dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail
Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande
Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
Soit par acte de commissaire de justice
Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement
Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer
Attention
Si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois).Quel loyer pour un logement de Plaine Commune resté inoccupé moins de 18 mois ?
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans les cas suivants :
Lorsqu'il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents
Lorsqu'il est sous-évalué
Lorsque des travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire
Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire de Plaine Commune : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juin 2021)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-FranceLoyer non révisé
Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :Attention
Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être indiqué dans le bail.Loyer sous-évalué
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?Vous pouvez estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir des loyers habituellement constatés pour des logements comparables, situés dans la même zone géographique. Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.Comment fixer le nouveau loyer ?Il faut respecter les 2 règles suivantes :1re règle, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les montants suivants :Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois
Après travaux
Montant des travaux au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer
ConditionsLe nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.Ces travaux peuvent être :des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)
ou des travaux de mise aux normes de décence.
Avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire
Et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).
d'un montant égal à 15 % du montant des travaux TTC,
dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail.
Montant des travaux au moins égal à la dernière année de loyer
Quel nouveau loyer fixer ?Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des travaux d'amélioration ont été réalisés :Depuis moins de 6 mois
Et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.Quel loyer pour un logement de Plaine Commune resté inoccupé 18 mois et plus ?
Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le loyer de base et un complément de loyer.
Loyer de base
Le bail doit indiquer les montants suivants :
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer)
Le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...)
Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail.
Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :
Territoire de Plaine Commune : estimer les loyers de référence (bail signé depuis juin 2021)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-FranceSi le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC), dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.
Complément de loyer
Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :
Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
Le loyer de base (hors charges) est égal au loyer de référence majoré
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins 1 de ces caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Comment contester le complément de loyer ?
Bail d'habitation
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.Bail mobilité
Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir le conciliateur de justice dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.Si le conciliateur parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par le conciliateur. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis du conciliateur pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.Question ? Réponse !
Services en ligne et formulaires
Pour en savoir plus
- Observatoire des loyers - Agglomération parisienneMinistère chargé du logement
- Plaine Commune : les secteurs géographiques pour les loyers de référenceDirection régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
- Article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018Legifrance
- Tout savoir sur l'encadrement des loyers sur le territoire de Plaine CommuneDirection régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
- Interdiction de location et gel des loyers des passoires énergétiquesMinistère chargé de l'environnement
Références
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 17
-
Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique : article 140
Complément de loyer - Décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 sur l'évolution de certains loyers (d'août 2017 au 31 juillet 2023)
- Plaine commune : arrêté préfectoral sur les loyers de référence depuis juin 2023